GS건설 부실공사 사태로 보는 내 집 하자보수 챙기는 방법

최근 GS건설 부실공사로 인해 어느 한 입주예정 아파트 주차장이 무너져 내렸습니다. 이에 GS건설은 전면 재시공을 발표하였습니다. GS건설뿐만 아니라 이전에도 건설사 부실공사 이슈는 종종 나오곤 했었는데요. 이런 사태에 경각심을 가지고 내 집 하자보수 챙기는 방법을 소개하고자 합니다.

 

공동주택(아파트)은 하자담보책임기간이 있다.

내 집 하자보수 챙기는 방법

 

우리나라 인구의 70% 이상이 아파트에 살고 있습니다. 아파트는 준공 이후 하자담보책임기간이란 게 존재하는데, 2년 차, 3년 차, 5년 차, 10년 차로 나누어집니다. 건설사는 각각 연차마다 하자보수보증금을 보증기관에 예치하고 있는데, 그 금액으로 해당 연차 하자 항목들을 보수하는 겁니다. 

 

하자보수보증금은 아파트 측 돈이 아니고 건설사 돈입니다. 오로지 하자보수 비용으로 지출 목적이 있는 돈으로 아파트의 돈이 아닙니다. 그래서 각 연차 종료 기간에 해당 연차 하자보수보증금은 건설사로 다시 귀속됩니다.

 

아파트 입장에서는 최대한 해당 연차 하자기간이 종료되기 전에 건설사에 하자보수 신청을 적극적으로 하셔야 합니다. 보통 준공 이후부터 2~3년 정도까지는 건설사 CS팀이 아파트에 상주하고 있습니다. 아래 각 연차별 하자 보수 항목을 참조하시어 아직 내가 살고 있는 아파트가 신축 아파트라면 꼼꼼하게 본인 자산(집) 관리를 하셔야 합니다.

 

각 연차별 하자 항목들은 아래 표를 참조하시기 바랍니다.

년 차	하자 보수 항목
2년차	세대내 타일이나 걸레받이, 벽지 등 주로 마감재 부분에 대한 하자보수가능 신청기간입니다.
3년차	전기설비,통신설비,배관설비, 창호 등 각종 설비 관련 하자보수가능 신청기간입니다.
5년차	벽면 균열, 크랙 등 중대한 사항의 하자보수가능 신청기간 입니다.
10년차	건물 기초, 내력벽 등 건물이 무너질만한 심각한 사항의 하자보수가능 신청기간 입니다.

시설 공사 별 담보책임기간(공동주택관리법 시행령 별표4)

 

위 표의 연차가 종료되면 이후로는 해당 연차의 하자보수 항목들에 대한 하자보수 신청이 불가합니다. 내가 지금 살고 있는 아파트가 2년~3년 차에 들어서는 신축아파트라면 꼭! 하자보수 신청하셔서 건설사에 보수를 받으셔야 합니다. 

 

눈치가 빠르신 분들이라면, 하자항목에 시선이 갈 것입니다. 보통 5년 차와 10년 차 하자들은 건물의 심각한 하자들이 대상입니다. 건물의 균열이나 내력구조부에 발생한 결함 등으로 세대 내에서는 잘 발생하지 않는 하자들입니다. 주로 우리 집 세대 하자들은 2년 차와 3년 차에 몰려져 있으니, 재차 하자신청 기간이 종료되기 전 꼭! 하자보수 신청을 하시기 바랍니다.

 

하자보수 후 중요 TIP!

건설사 A/S팀에서 세대 하자 보수 후 확인서를 작성해 달라고 할 것인데, 물론 깔끔하고 완벽하게 보수하는 게 제일 좋겠지만, 미흡한 보수로 시간이 흘러 다시 하자가 재발할 수도 있습니다. 확인서에 부동산 매매계약서에 특약을 넣는 것처럼 추후 하자 재발 시 미보수로 간주되고, 건설사는 다시 보수하여야 한다 등의 특약을 넣고 서명을 받아두는 것이 좋습니다.(현장 사진 촬영 하여 기록 남기는 것도 필수)

 

 

건설사와 피 튀기는 소송 vs 신용과 신뢰를 믿는 합의?

 

하자보수 관련하여 100% 만족스러운 사람은 없을 것입니다. 이에 건설사와 소송을 진행하느냐, 원만한 합의를 통해 계속 보수를 받을 것이냐 로 선택할 것입니다. 물론, 이 선택은 일반 입주민이 하는 것이 아니라 바로 입주민들이 투표해서 뽑은 동별대표자 구성원들 즉, 입주자대표회의가 결정합니다. 

 

아파트에 살면서 입주자대표회의 또는 동대표라는 단어를 들어보셨을 겁니다. 이 조직이 아파트의 모든 현안을 의결을 통해 결정합니다. 건설사와 하자보수 진행도 어떤 방향으로 진행할지 입주자대표회의에서 결정합니다. 만약, 소송으로 결정이 되면 각 세대별로 채권양도를 받아 소송 진행을 대리합니다. 입주자대표회의라도 각 세대 전유 부분에 대한 하자보수 권리는 없으므로 각 세대 소유자한테 "우리가 대신 당신 집 채권을 양도받아 소송을 진행할 테니 우리한테 채권을 양도해 달라"라는 의미로 보시면 될 것 같습니다.

 

이렇게 각 세대별 채권양도를 받은 입주자대표회의가 일괄적으로 소송을 진행합니다. 여기서, 소송이 좋은 것이다. 아니다 만족스럽진 않지만 그래도 계속해서 건설사와 합의하면서 보수를 받는 게 좋다는 의견이 갈리게 됩니다. 사람들마다 생각의 차이는 있기에 어느 쪽이 좋다고 할 수도 없고, 아파트와 시공사의 관계가 저마다 다르기에 상황에 따라 아파트들 간에 입장이 다릅니다.

 

일단, 소송과 합의의 차이를 보게 되면,

	시공사와 소송 진행 시	시공사와 원만한 합의 진행 시
장 점	깔끔하게 돈으로 받을 수 있습니다.	계속해서 하자보수를 받을 수 있습니다. 시공사와 좋은 관계를 유지하면 아파트 숙원사업 등을 제시하여 다양한 시설물들이추가로 설치될 수 있습니다.
단 점	소송 변호사비, 재판 준비 등에서 발생하는 비용이 상당하므로 생각보다 많은 돈을 받지 못 할수 있고, 막연히 시간만 흐를 수 있습니다. 또한, 소송으로 진행과 동시에 모든 하자보수가 올 스톱 됩니다.	2년차, 3년차까지 하자보수가 미흡할 수 있으며, 아파트가 요청한 숙원사업 등도 100% 다 수용되는 보장이 없기에 기간이 종료될 때까지 흐지부지 끝날 수 있습니다. 건설사만 믿고 있다가 하자보수신청기간 종료 후 돌변한 시공사에 뒷통수 맞은 아파트들도 더러 있습니다.

 

5년 차~10년 차 이상되는 아파트들은 위에 포스팅한 내용이 크게 의미는 없을 겁니다. 다만, 요즘 신축아파트들이 많고, 2~3년 차 아파트들이 많이 있기에 젊은 소유자 라면 하자보수 관련하여 어느 정도 지식은 알고 있는 게 좋습니다. 내 집, 내 자산은 내가 지키고 관리해야 하는 것입니다. 그 누구라도 내 자산(집)을 관리해주지 않습니다. 이번 기회에 발코니나 세탁실에 벽면 크랙은 없는지, 어디 누수가 있진 않은지 살펴보시기 바랍니다.